Građevinska dozvola – što je to i kako je dobiti u Hrvatskoj?
Razmišljate o domu iz snova ili investiciji koja će vam promijeniti život? Već ste pronašli lokaciju o kakvoj ste uvijek sanjali? Fantastično! No, prije nego krenete maštati o visokim staklenim prozorima, orijentaciji vašeg dnevnog boravka, broju soba i sl. postoji jedna mala prepreka koju trebate ispuniti – građevinska dozvola.
Svaka građevina, ovisno o svojoj namjeni, mora biti projektirana i izgrađena tako da tijekom svog trajanja ispunjava temeljne zahtjeve za građevinu te druge zahtjeve, odnosno uvjete propisane Zakonom o gradnji (NN 153/13, 20/17, 39/19, 125/19) i posebnim propisima.
Ako ne želite da se gradnja vašeg doma iz snova odulji ili čak pretvori u noćnu moru, pročitajte ovaj vodič kojim ćemo vam korak po korak objasniti kako dobiti građevinsku dozvolu.
Korak 1: Provjera prostorno planske dokumentacije
Svaka jedinica lokalne samouprave ima svoje prostorne planove koji definiraju niz propisa poput građevinskog pravca, koeficijenta izgrađenosti, koeficijenta iskorištenosti, visina građevine, broj etaža i drugo koje vaša buduća građevina treba ispuniti. Posjetite gradsku ili općinsku upravu kako biste zatražili lokacijsku informaciju za vašu konkretnu lokaciju ili prepustite taj dio stručnjaku – arhitektu ili inženjeru.
Naš savjet je da angažirate stručnjake već i prije same kupovine zemljišta kako bi vas arhitekt savjetovao da li je ono što planirate moguće graditi na željenoj parceli.
Korak 2: Planiranje i Projektiranje
Prije nego što se upustite u proces ishođenja građevinske dozvole, važno je dobro isplanirati svoj projekt i angažirati inženjera ili arhitekta da vam izrade svu potrebnu projektnu dokumentaciju. Najprije idejno rješenje (2-3 prijedloga u skladu s vašim željama te prijedlozima arhitekta) za koje je obično rok 20-ak dana (ovisno o projektantskom uredu s kojim surađujete), a radi se na geodetskoj podlozi tako da je već tad potrebno angažirati i geodeta. Kada odaberete idejno rješenje arhitekt sastavlja idejni projekt koji se šalje na uvjete i posebne uvjete građenja. U ovoj fazi dobit ćete sve uvjete i posebne uvjete javnopravnih tijela (Hep,komunalno društvo i drugi) koji su podloga za pripremu glavnog projekta. U ovoj fazi uključuju se i ostali suradnici koji izrađuju ostale dijelove projekta (glavni projekt statike, elektrotehnički, strojarski, vodovod i odvodnja i fizika zgrade). Ovisno o složenosti građevine i uvjetima javnopravnih tijela mogući su dodatni elaborati poput prikaz mjera zaštite od požara, prometni elaborat i drugi. Ova faza traje otprilike 40-ak dana. Ti dokumenti će uključivati sve potrebne crteže, specifikacije materijala i ostale tehničke detalje vašeg projekta. Ne zaboravite definirati budžet koji imate na raspolaganju.
Korak 3: Zahtjev za građevinsku dozvolu
Nakon što vam je arhitekt pripremio svu potrebnu dokumentaciju vrijeme je za ispunjavanje formulara i podnošenje zahtjeva za građevinsku dozvolu, obično Općinskom ili Gradskom uredu. Pripremite svu potrebnu dokumentaciju:
- tri primjerka glavnog projekta
- izjava projektanta da je glavni projekt izrađen u skladu s prostornim planom i drugim propisima u skladu s kojima mora biti izrađen
- pisano izvješće o kontroli glavnog projekta (ako je kontrola propisana)
- potvrda o nostrifikaciji glavnog projekta (ako je projekt izrađen prema stranim propisima)
- potvrde javnopravnih tijela da je glavni projekt izrađen u skladu s posebnim propisima, odnosno posebnim uvjetima i/ili dokaz da je podnio zahtjev za izdavanje tih potvrda, odnosno utvrđivanje tih uvjeta ako iste nisu izdane u roku propisanom ovim Zakonom
- potvrdu javnopravnog tijela da je glavni projekt izrađen u skladu s rješenje o prihvatljivosti zahvata za okoliš (ako se radi o zahvatu u prostoru za koji se prema posebnim propisima provodi postupak procjene utjecaja zahvata na okoliš i/ili ocjene prihvatljivosti zahvata za ekološku mrežu)
- dokaz pravnog interesa za izdavanje građevinske dozvole
- dokaz da može biti investitor (koncesija, suglasnost ili drugi akt propisan posebnim propisom), ako se radi o građevini za koju je posebnim zakonom propisano tko može biti investitor
- dokaz da je vlasnik građevinskog zemljišta ispunio svoju dužnost prijenosa dijela zemljišta u vlasništvo jedinice lokalne samouprave, odnosno dužnosti sklapanja ugovora o osnivanju služnosti provoza i/ili prolaza, propisane posebnim zakonom kojim se uređuje prostorno uređenje, ako takva dužnost postoji.
Ovaj korak zna biti jako stresan ako nemate angažirane stručnjake, koji već imaju iskustva kako i kamo vas usmjeriti. Nakon što podnesete zahtjev, bit ćete obaviješteni o visini takse koju morate platiti.
Korak 4: Provjera dokumentacije i rokovi
Nakon što je tijelo za izdavanje dozvola primilo vaš zahtjev, provest će detaljnu provjeru dokumentacije kako bi se osiguralo da ispunjavate sve zahtjeve i propise. Ovo može potrajati neko vrijeme, kao na primjer e-konferencija koja služi za dobivanje uvjeta i posebnih uvjeta od javnopravnih tijela bi po zakonu trebala biti zatvorena u roku 15 dana, no često zna trajati i po mjesec ili dva. Samo ishođenje građevinske dozvole nakon predanih svih glavnih projekata bi po zakonu (Zakon o općem upravnom postupku – Narodne novine 47/09 čl.101.) trebalo biti izdano u roku od 3o dana, no nerijetko traje i po 6 mjeseci i više. Svakako rokovi za izdavanje dozvola mogu se razlikovati o složenosti projekta i lokalnim uvjetima, stoga budite strpljivi! U ovom dijelu dobro je imati i dobre susjedske odnose jer u nekim slučajevima loši odnosi mogu usporiti cijeli proces 🙂
Korak 5: Izdavanje građevinske dozvole
Ako je sva dokumentacija u redu i ispunjavate sve zahtjeve te ako nije izjavljena žalba niti pokrenut upravni spor, građevinska dozvola postaje pravomoćna.
Investitor je dužan, po pravomoćnosti građevinske dozvole, platiti komunalni, odnosno vodni doprinos u skladu s posebnim propisima.Podatke o visini komunalnog doprinosa pronaći ćete na stranicama Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine.
Ukratko – možete prijaviti gradilište i započeti s građevinskim radovima! Pri tome imajte na umu da vam građevinska dozvola vrijedi 2 godine – rok u kojem morate započeti graditi.
Korak 6: Građevinski radovi i nadzor
Građevinska dozvola je tu i sada možete krenuti s građevinskim radovima. U tijeku izgradnje, pazite da se pridržavate svih propisa i uvjeta navedenih u dozvoli. Tijekom gradnje, nadzorni inženjer kontrolira izvođača radova te zastupa interes investitora kako bi svi radovi bili u skladu s izdanom građevinskom dozvolom. Na kraju ćete morati dostaviti dokumentaciju o završetku i proći tehnički pregled građevine, kako biste dobili uporabnu dozvolu.
Prikupljanje papirologije za građevinsku dozvolu može biti dugotrajan i kompleksan proces, ali je ključan kako biste osigurali legalnost i sigurnost vašeg građevinskog projekta. Pri tome vam od velike koristi može biti dobro odabrani stručnjaci kao što je Trokut Arhitektura, koji već imaju iskustva i znanje o svim potrebnim koracima. Pravi stručnjaci, će vas na moguće izazove upozoriti već kod prvog koraka te vam savjetovati izmjene kada je to potrebno. Stoga, na vama je hoće li vaš životni projekt biti opušten i bez većih izazova ili će vas od istog svakodnevno boljeti glava.
Nadamo se da vam je ovaj blog pomogao da shvatite što je potrebno da biste dobili građevinsku dozvolu. Za sve upite i pitanja možete nas kontaktirati ovdje.